万科逆袭市值大增，但房地产行业红利已成往事
万科在短短一天内实现了46亿市值的增长，令人惊叹的是其股票已连续数日涨停，当前市值已恢复至470亿元。然而，尽管表面上看似起死回生，但实际上，未来的房地产市场将难以再现全民广泛获利的局面。9月23日，万科A的股价持续上涨，短时间内从3.16元飙升至4.19元，这也是万科自2015年以来首次呈现如此强势的涨势，那时宝能资金大举入市，推动股价飞升，王石更是随之发声反对“野蛮人”入股，开启了一场引人注目的股权争夺战。而如今，万科的股价再次涨停，但这次的情况截然不同。过去是抢筹导致股价上涨，而现在的上涨则源于市场对未来房价上调的预期。
万科对于这种反常现象也感到困惑。9月22日晚，公司发布公告，表明股票涨幅偏离正常范围但并未发生实质性变化，言下之意是“我并没有做什么，你们为何如此激动？”此前如此强烈的澄清公告，万科已经整整九年未曾发布。如今再次因股价剧烈波动需做出解释，无疑是有些戏剧性。问题是，既然万科表示没有变化，那资金流入的原因是什么呢？答案是，资金流向政策本身，而不是万科。
9月18日，住建部召开了一个发布会，正式宣布房地产行业已进入存量时代，二手房交易量已占据市场的52%以上，现房销售逐渐成为主流。这意味着今后卖房时，必须先建好房子，而不能仅凭一纸蓝图就进行交易。这一政策信号引发了市场的联想，并且又传出了关于可能在国庆节前推出房贷贴息政策的消息，贴息幅度最高可达100个基点，让首套房贷利率降至2%左右。这样的低利率意味着，如果贷款100万元，30年的月供将减少到3700元，每月比目前少还近1000元。这便是市场资金流入的原因——大家下注政策会带动整个行业的回暖，而不是万科自身的好转。
然而，从万科的中报来看，公司的财务状况并不乐观。上半年营业收入锐减至701亿元，同比下降33%，归属母公司净利润净亏损149.5亿元，亏损幅度较去年同期扩大了30亿。房屋销售面积和销售额同样大幅下滑，分别下降了45.6%和48.2%，这意味着出货量几乎腰斩。有人可能会问，亏损是否由于会计操作所致？不过不能完全如此。万科经营现金流在上半年虽然已转正，达到了4.95亿元，但其实在一季度时该项资金流动仍为净流出21.63亿元，二季度小幅回暖的关键在于卖掉了一些资产。整体看来，公司不得不收紧开支，降低成本，过得相当紧巴。
而对于万科的债务问题，截至6月底，其有息负债已达到3512亿元，短期内到期的便有1788亿元，占据了有息负债的一半以上，手中可用的现金及等价物仅有530亿元。大致计算一下，这样的现金流和负债显然是严峻的：1788亿元的债务即将到期，但其中只剩530亿元现金，缺口明显超过1200亿元。不过，这并不意味着万科立刻就会倒闭。公司上半年已经通过展期和部分兑付处理了十支债务，涉及本金181亿，累计处理的大约为485亿元到期公开债务。简单来说，万科正在努力与债权人协商，争取延后还款时间。而债权人之所以愿意妥协，正是因为一旦万科倒闭，他们得到的资产将更少。这种状况显然是出于无奈的选择，并不意味着万科经营状况有所改善。
那么，为何资金流向万科而非其他房企？一个词可以解释：“存活者为王”。过去三年，房地产行业衰退，不少企业相继崩盘，恒大已破产，碧桂园还未走出困境，融创刚刚复苏。如今能存活下来的大房企已证明其具备一定的实力。万科拥有相对稳健的业绩，旗下的万物云在上半年收入191.9亿元，博裕长租公寓出租率高达94.3%；万维物流则拥有1053万平方米的可租赁仓储面积。这些业务虽然无法与开发业务相比，但能够持续产生现金流。此外，万科在上半年仍在积极拿地，新增了8个项目，说明公司依然看好市场未来。对万科这样的顶尖房企而言，房屋销售政策的落地反而是利好，因为那些已崩盘的房企根本无力继续开发。
然而，虽然万科的股价上涨，是否就意味着房地产行业已触底？我的判断是股价可能由于市场预期提前见底，但整体行业尚未触底。股价往往领先反映潜在问题，但具体提前的程度则值得商榷，长远来看，过去的房地产黄金时代已成为历史。一般来说，一二线城市可能会有所企稳，而三四线城市则仍需经过较长时间的调整。大房企会逐渐转型，小房企将慢慢退出市场。总体来说，房地产的机遇已不如以往，对普通投资者来说，这一行业的机会正在显著减少。即便是一个动辄十几万亿的大型行业，即便是走向下坡路，也仍会偶尔反弹，但这些机会仅属于那些幸存者，而不是每一个人。
